第二章、 房地产经济周期波动

一、 名词解释

经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。

房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。

二、 问答题梳理

1、 房地产业在国民经济中的基础性地位：

① 是社会一切部门不可缺少的物质条件

② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础

④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力

⑤ 是国民经济积累资金的重要来源

2、 西方经济周期类型

	基钦周期	朱格拉周期	库兹涅茨周期	康德拉季耶夫周期
别称	短周期，存货周期	中周期，固定投资周期	中长周期，建筑周期	长周期
长度	40个月	9~10年	15~25年	50~60年
主要起因	企业存货的增减	产业结构和产品结构的变动	建筑业的扩张、收缩	技术进步和革新

3、 房地产经济周期波动的四个阶段

	复苏阶段	繁荣阶段	衰退阶段	萧条阶段
交易量	回升	急剧增加	明显减少	锐减，期房交易量降幅更大
开发情况	开发数量上升，开发速度逐步加快	开发规模加大	——	开发商面临困境甚至破产
房价	1、 慢慢回升，呈持续增长状态 2、 期房价格＜现房价格	1、 越来越高，逐渐到达顶点 2、 期房价格逐渐超过现房价格，并在房价上涨过程中起带头拉动作用。	1、 持续上升，但涨幅明显放缓并出现下跌迹象（在突发性事件影响下，房地产价格会急剧下降） 2、 期房价格下跌速度＞现房价格下跌速度	1、 跌势持续 2、 期房价格加速下降而大大低于现房价格
房地产市场行为	炒家进入，市场交易活跃	炒风日盛，出现限制投机的呼声	房地产从业人员减少、失业率和破产率增加	——

4、 房地产经济周期波动的形态

① 长期趋势：持续增长，但也有波动

② 景气循环：【与宏观经济的关系】

a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期

b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期

c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期

d. 房地产业的萧条期长于宏观经济

e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济

③ 季节波动 e.g.“金九银十”

④ 随机波动(不规则波动)：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等

5、 影响房地产经济周期波动的因素

① 内生因素：

a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模

收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎

收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。

b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期

投资↓—→房地产业出现萧条

房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致

c. 市场特征

Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动

Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。

Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小;反之波动大。

② 外生因素：

a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动

b. 社会经济与技术因素：

Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣

Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动

Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步

c. 随机因素：自然灾害和政治风波

6、 住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】

① 住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12%

② 舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。

社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑

7、 我国房地产业的发展趋势(结合当前经济形势)，分析在周期波动中所处的位置。