第五章、 住宅的租金和价格

　　一、 名词解释

　　租金：在一定时期内使用土地而支付的价格。

　　城市土地价格体系：在城市土地交易市场中形成的具有相互联系与制约关系的一系列城市土地价格。

　　基准地价：政府对城镇各级土地或均质地域以及商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权的平均价格。

　　二、 问答题梳理

　　1、 住宅价格(房地产价格)的概念和特征。

　　(1) 住宅价格：住宅(房地产)的交换价值，是房地产市场的核心与基础。

　　(2) 特征：

　　① 房地产价格是关系到国计民生的价格：居民收入水平↑—→居住消费/生活消费↑

　　② 建筑物价格与房地产价格的统一性

　　③ 房地产价格的个别性：使用功能不同

　　④ 房地产价格构成的多元性：e.g.住宅自身因素、环境因素、位置因素etc

　　2、 房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+财务费用+销售费用+税金+开发利润+位置差别

　　3、 土地价格体系：基准地价、标定地价、交易地价、评估地价、成交地价、其他地价

　　↘：政府评估的在正常情况下某一期日土地使用权的价格。

　　4、 基准地价的作用：

　　① 宏观控制地价

　　② 征收土地使用税费的依据

　　③ 作为评估宗地价格的基础和参考

　　④ 调整城市经济活动空间布局，引导城市规划，优化土地利用配置

　　⑤ 对土地利用、流向进行引导

　　5、 开发商取得土地的方式和成本发生。

　　① 征用农地：农地征用费、土地使用权出让金

　　② 城市房屋拆迁：城市房屋安置补偿费、土地使用权出让金

　　③ 从地产商处购地：地价款、应缴纳税费

　　6、 经济适用房价格的特点，它和商品房价格的区别

　　(1) 特点：按照保本微利的原则，有建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。

　　(2) 区别：经济适用房价格：实行政府指导价，由建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。

　　商品房价格：根据市场供求状况由开发商与购房人协商议定、随行就市的市场售价或租赁价格。