一、单项选择题

　　1. 房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( )。

　　A.固定利率抵押贷款 B.可变利率抵押贷款

　　C.等本还款抵押贷款 D.等额还款抵押贷款

　　2. 我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是( )。

　　A.借人资金 B.银行存款 C.自有资金 D.同业往来资金

　　3. 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0.5%，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为( )元。

　　A.1268 B.1293 C.1332 D.1423

　　4. 抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为( )。

　　A.50% B.60% C.70% D.80%

　　5. ( )是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。

　　A.贷款机构 B.中介服务机构

　　C.担保和保险机构 D.政府有关机构

　　6. 以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用( )。

　　A.书面或口头形式 B.书面形式

　　C.双方确定的任何形式 D.由房地产管理部门指定的形式

　　二、多项选择题

　　1. 下列( )属于房地产抵押贷款市场的参与者。

　　A.保险公司 B.商业银行 C.信托公司

　　D.律师事务所 E.政府有关机构

　　2. 抵押人进行二次抵押的原因为( )：

　　A 取得低利率贷款　　B 增强盈利能力　C 改善贷款状况

　　D 减少贷款成本　　E 减少月还款额

　　3. 在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定( )：

　　A 保证所占管房屋的安全性、完整性　B 保证所占管房屋由自己使用

　　C 随时接受抵押权人检查　D 不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为

　　E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人

　　4. 在以下( 　)情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。

　　A 贷款合同到期(含展期)，借款人未依约偿还贷款本息

　　B 借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产

　　C 借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目

　　D 借款人自行决定将抵押房屋出租

　　E 借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人(抵押权人)利益

　　三、填空题

　　1. 月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的 。

　　2. 本金是借款人(抵押人)所欠 ，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。

　　3. 每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为 。

　　4. 每一阶段的分摊系数取决于 、 、 还方式。

　　5. 还贷常数是年还款额与总借款额的比值。

　　6. 抵押人将已抵押房屋(抵押期尚未完结)再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为 。

　　7. 为了减少各种罚费，抵押一般首先向 申请再抵押。

　　8. 期前还款(也称提前还款)就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于 。

　　四、名词解释

　　杠杆原理 、月还款额、本息均还法 、先息后本法 、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率 、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款

　　五、简答题

　　1. 简述杠杆作用的形式。

　　2. 简述本息均还法和先息后本法的差别。

　　3. 简述抵押贷款中参与人间的关系。

　　4. 请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。

　　5. 简述抵押房屋的使用管理。

　　6. 简述违约后抵押房屋如何处理?

　　7. 利率调整后月还款数额的计算方法。

　　8. 简述四种类型的抵押贷款。

　　六、计算题

　　1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少?

　　2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息 方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。

　　3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：(1)该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少?(2)抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?

　　4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息 方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金 方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少?

　　答案：

　　一、单项选择题

　　1.D 2.C 3.C 4.C 5.B 6.B

　　二、多项选择题

　　1.ABDE 2.ACDE 3.ACDE 4.ABCE

　　三、填空题

　　1.月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。

　　2.本金是借款人(抵押人)所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。

　　3.每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。

　　4.每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。

　　5.还贷常数是年还款额与总借款额的比值。

　　6.抵押人将已抵押房屋(抵押期尚未完结)再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。

　　7.为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。

　　8.期前还款(也称提前还款)就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。

　　四、名词解释

　　杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款

　　五、简答题

　　1.简述杠杆作用的形式。

　　2.简述本息均还法和先息后本法的差别。

　　3.简述抵押贷款中参与人间的关系。

　　4.请用图示简要说明抵押贷款的运作过程。

　　5.简述抵押房屋的使用管理。

　　6.简述违约后抵押房屋如何处理?

　　7.利率调整后月还款数额的计算方法。

　　8.简述四种类型的抵押贷款。

　　六、计算题

　　1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少?

　　2、解：根据In=iMn,第1个月末应偿还利息金额为： I1=200000×4.875‰=975(元) 因为每月还款额为8447.33元 根据Qn=Rn-In，第1个月末偿还贷款本金为： Q1=8447.33-975=7472.33(元) 根据Mn+1=Mn-Qn，第1个月期末贷款本金余额为： M2=200000-7472.33=192527.67(元) 同理，第2个月末应偿还利息金额为： I2=192527.67×4.875‰=938.57(元) 第2个月末偿还贷款本金为： Q2=8447.33-938.57=7508.76(元) 第2个月期末贷款本金余额为： M3=192527.67-7508.76=185018.91(元)

　　3、解：M=196000k=0.65%n=15*12=180月I=6%/12=0.5% (1)按月等额还款月还款额应为： A=M*i/[1-(1+i)-n] =196000*0.5%/[1-(1+0.5%)­180] =1653.96元或用A=Mi(1+i)n/[(1+i)n-1]结果相同 (2)实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元 借款人每月欠还的本金为： 1653.96-1274=379.96元 抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为： F=A*[(1+i)n-1]/i =379.96*[(1+0.5%)180-1]/0.5% =110499.30元 *注：等额分付终值公式推导： F=A+A*(1+i)+…+A*(1+i)n-1=A*(1+(1+i)+…+(1+i)n-1)式1 F*(1+i)=A*((1+i)+…+(1+i)n)式2 式2-式1：F*i=A*((1+i)n-1) 推出F=A*((1+i)n-1)/i 【式1两边同乘(1+i)可得式2】

　　4、解：设月实际利率为i 1+5%=(1+i)12,i=4.074‰(即计算等效利率) (1)、每月还款额R=i*M*(1+i)n/[(1+i)n-1]=4382.16元 第1个月末应还利息额为 I1=100000×4.074‰=407.4元 第1个月末偿还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元 第1个月末贷款本金余额为 M2=100000-3974.76=96025.24元 (2)、每月还款额R=M/N=1000000÷24=4166.67元 第1个月期末应还利息为 I1=[100000-(1-1)×4166.67]×4.074‰=407.4元 第1个月期末还款额： R1=4166.67+407.4=4574.07元 最后一期应还利息： I24=[100000-(24-1)×4166.67]×4.074‰=16.97元 R24=4166.67+16.97=4183.64元