一、单项选择题

　　1.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于( )。

　　A.期望收益率 B.内部收益率 C.营业率 D.保本占用率

　　2.预测就是充分利用现有资料、信息求取( )。

　　A盈利 B贴现值 C未来期望收益 D未来值

　　3.( )是说明一投资项目能获取足够的收益、偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。

　　A投资预测 B估价 C投资估算 D可行性

　　4.某一(房地产)投资的风险，即资产的减值，是( )风险。

　　A个别 B系统性 C非系统性 D组合

　　二、多项选择题

　　1.房地产商业贷款的原则有( )。

　　A.安全性 B.流动性 C.盈利性D.政策性 E.无偿性

　　2.影响盈利水平的因素主要包括( )。

　　A购买价格B未来现金流　C融资可能性及融资期限 D税赋

　　3. 营业费用可以分成( )。

　　A管理费用 B消耗费用 C租金 D财产税及其他 E维持费

　　4.风险就是投资遇到同期望收益相反情况的可能性，分为( )：

　　A商业风险 B金融风险 C购买力风险 D流转风险

　　5.收益性房地产投资过程包括( )。

　　A机会的发现 B初步预测 C风险分析

　　D粗略的投资分析 E收益的分成

　　6. 影响房地产投资收益净收入的因素有( )。

　　A利率水平 B营业税 C担保形式 D财产税 E房地产税

　　7.决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素包括( )。

　　A知识水平 B投资偏好 C对社会的洞察力和判断力

　　D对信息的处理能力 E经营管理水平

　　8.以下说法正确的是( )。

　　A净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。

　　B净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一

　　C净营业收入也被称为还债前收入

　　D税前收入等于净营业收入减去债务

　　E应税收入=净营业收入-折旧-利息

　　三、填空题

　　1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。

　　2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。

　　3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。

　　4.之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

　　5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入的贴现值。

　　6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。

　　7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。

　　8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。

　　9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。

　　10.保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。

　　11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。

　　12.现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。

　　13.失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。

　　14. 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

　　四、名词解释

　　收益性房地产贷款、房地产评估

　　五、计算题

　　1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保留整数)

　　解：(1)不考虑资金的时间价值

　　M=2000+5000×3-15000=2000元

　　该项目可行

　　(2)①考虑4.5%的折现率

　　M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元

　　该项目可行

　　②考虑10%的折现率

　　M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元

　　该项目不可行

　　六、简答题

　　1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。

　　2.简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。

　　3.简述并比较房地产评估中两种收益还原法。

　　七、论述题

　　1.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。

　　答案：

　　一、单项选择题

　　1.A 2.C 3.D 4.C

　　二、多项选择题

　　1.ABC 2.ABCD 3.ABDE 4.ABCD 6.ABDE 7.ACDE 8.ABCE

　　三、填空题

　　1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。

　　2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。

　　3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。

　　4.之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

　　5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入的贴现值。

　　6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。

　　7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。

　　8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。

　　9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。

　　10.保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。

　　11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。

　　12.现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。

　　13.失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。

　　14.一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。

　　五、计算题

　　1.解：(1)不考虑资金的时间价值 M=2000+5000×3-15000=2000元 该项目可行

　　(2)①考虑4.5%的折现率 M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元 该项目可行

　　②考虑10%的折现率 M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000=-1878元 该项目不可行