第五章 市场比较法

1、比较法的理论依据是(  )。

A.预期原理 B.替代原理

C.生产费用价值论 D.最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对(    )价格本身是否正常的修正。

A. 交易实例 B. 估价对象 C. 标准化实例 D. 可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(    )元/m2。

A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 2350

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5%和4.5%。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(    )元/m2。

A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 4675

5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于(    )。

A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为(    )。

A、2008年6月30日 B、现在

C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期

7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为(    )元/m2。

A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 8000

8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的(    )。

A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易

B、相同房地产的交易 D、房地产的市场交易

9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用(    )的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期 C、估价时点

B、成交日期 D、交易日期修正后

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为(    )。

A、固定价格指数 C、长期价格指数

B、定基价格指数 D、环比价格指数

11、在比较法中，土地使用权年限修正属于(   )修正。

A、交易情况 C、区域因素

B、交易日期 D、个别因素

12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应(    )。

A、取五个比准价格的算术平均值 C、任选其中之一

B、取五个比准价格的中位数 D、综合分析后决定

13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应(    )。

A、取三者的平均值 C、任选其中之一

B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为(    )。

A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为(    )元/平方米。

	区域因素1	区域因素2	区域因素3
估价对象	100	100	100
可比案例	90	100	125
权重	0.5	0.3	0.2

A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为(    )时点的状态。

A、现在 B、过去 C、未来 D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为(    )。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不确定

18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1(以2008年1月1日为100)。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为(    )元/平方米。

A、2263 B、1962 C、1768 D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是(    )。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的(    )这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格 C、供给与价格

B、需求与价格 D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为(    )。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为(    )。

A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5%

B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5%

C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76%

D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76%

　　答案：

　　1、B 2、D 3、C 4、A 5、A

　　6、A 7、B 8、A 9、C 10、B

　　11、D 12、D 13、D 14、D 15、C

　　16、C 17、B 18、A 19、A 20、D

　　21、D 22、A