第六章 收益法

　　一、单选

　　1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增

　　B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减

　　C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增

　　D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减

　　2、某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近( )。

　　A、500万元 B、460万元 C、417万元 D、250万元

　　3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为(　　)。

　　A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%

　　4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租(第一年的收益暂且不计)，按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为(　　)万元。

　　A、1607万元 B、1486万元 C、473万元 D、438万元

　　二、计算

　　1、 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元?

　　2、 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/ m2;如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2?

　　3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元?

　　4、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年;2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元;预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元;该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

　　5、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元?

　　6、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元?

　　答案：

　　一、单选 1、A 2、B 3、B 4、D

　　二、计算

　　1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元? 解：V=350×(P/A,8%,46)=4248万元

　　2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m2;如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2? 解：(1)年纯收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元 (2)评估价格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

　　3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元? 解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200万元

　　4、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年;2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元;预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元;该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。 解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44)×(P/F,9%,3) =86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元

　　5、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元? 解：(1)年纯收益A=(31+29+30.5+29.5)÷4=30万元 (2)评估价格=30×(P/A,8%,36)=351.5万元

　　6、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元? 解：P=6×(F/P,2%,7)×(P/A,7%,32)=87万元