第七章 成本法

　　一、单选

　　1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是( )。

　　A. 销售状况价值论 B. 市场供求价值论

　　C. 生产费用价值论 D. 经济花费价值论

　　2、在成本法中，估价应采用( )。

　　A. 客观成本 B. 实际成本 C. 个别成本 D. A或B

　　3、成本法中的利润是( )。

　　A. 正常条件下的平均利润 B. 个别开发商的利润

　　C. 开发商的平均实际利润 D. 开发商预期的平均利润

　　4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )。

　　A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年

　　5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年(自补办土地出让手续之日算起)，建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为( )。

　　A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年

　　6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。

　　A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D. 会计折旧

　　7、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况

　　A.有效经过年数 B.实际经过年数

　　C.剩余经过年数 D.自然经过年数

　　8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。

　　A. 更新重置成本 B. 复原重置成本

　　C. 完全成本 D. 重新购建价格

　　9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为( ).

　　A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数

　　C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为( )。

　　A.40% B. 50% C. 60% D. 67%

　　11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。

　　A. 交通拥挤 B. 建筑技术进步 C. 城市规划改变 D. 自然环境恶化

　　12、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。

　　A.350 B. 300 C. 250 D. 50

　　13、某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )。

　　A. 5000万元 B. 4500万元 C. 4455万元 D. 4400万元

　　14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，则该建筑物的现值为( )元。

　　A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

　　15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%

　　16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为( )年。

　　A. 40 B. 43 C. 47 D. 50

　　17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

　　A.45 B.50 C.52 D.55

　　18、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有( )。

　　A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧

　　19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为40年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的年折旧率为( )。

　　A.2% B. 1.98% C. 2.5% D. 2.45%

　　20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )。

　　A.35年 B.45年 C.48年 D.50年

　　21、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发建造成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。

　　A.10.0% B.11.l% C.11.9% D.12.5%

　　22、某建筑物的建筑面积为200 m2，有效经过年数为 12年，重置价格为 800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。

　　A. 10.2万元 B. 11.0万元 C. 11.3万元 D. 11.5万元

　　23、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。

　　A、200 B、300 C、700 D、1000

　　24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

　　A、1840 B、2840 C、2966 D、3000

　　二、多选

　　1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。

　　A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 环境污染

　　D. 交通拥挤 E. 正常使用的磨损

　　2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( 　)。

　　A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

　　B. 重新购建价格是在估价时点的价格

　　C. 重新购建价格是客观的价格

　　D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　3、在运用成本法时最主要的有( 　)。

　　A. 区分计划成本和实际成本 B. 区分实际成本和客观成本

　　C. 结合实际成本来确定评估价值 D. 结合实际开发利润来确定评估价值

　　E. 结合市场供求分析来确定评估价值

　　三、判断

　　1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。( )

　　2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。( )

　　3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。( )

　　4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。( )

　　四、分析计算题

　　1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。

　　3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高4.5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为土地使用权年限为50年的熟地价格。

　　答案：

　　一、单选

　　1、C 2、A 3、A 4、C 5、C

　　6、C 7、A 8、B 9、D 10、C

　　11、B 12、C 13、C 14、B 15、C

　　16、B 17、C 18、B 19、B 20、B

　　21、B 22、C 23、 24、

　　二、多选

　　1、CD 2、ABCDE 3、BE

　　三、判断

　　1、(√) 2、(×) 3、(√) 4、(√)

　　四、分析计算题

　　1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。 解：物质折旧=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620万元

　　2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。 解：重置成本=(800+800×5%+60)×(1+7.5%)+120=1087.5万元 折旧=(1087.5÷50×8)+18+(200÷5×2)+(110÷10×8)=360万元 评估现值=1087.5-360=727.5万元

　　3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高4.5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为土地使用权年限为50年的熟地价格。 在估价时点不设电梯的层高4.5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值(土地报酬率为6%，房地产报酬率为10%)。